La Isla, La Otra Cara

Si para la construcción de la isla frente al litoral del malecón de Santo Domingo el gobierno dominicano tiene que poner un centavo, no estoy de acuerdo. Si el país sólo debe dar la garantía del estado de derecho, derecho de propiedad y facilidades impositivas al que ponga sus cuartos en hacer eso, estoy totalmente de acuerdo.

Dos millones de metros adicionales de propiedad de primera frente al litoral de Santo Domingo generarán a los pobres dominicanos ingresos que no podemos darnos el lujo de rechazar. Si la isla cuesta $200 millones de dólares en su construcción, por lo menos el 20% se quedará en mano de obra, uso de equipos, técnicos y facilidades de la ciudad de Santo Domingo. Eso significa $40 millones de dólares puestos a circular en la ciudad en los dos años del proyecto.

Si en la vituperada isla quedan 1,500,000 mts cuadrados después de urbanizar, el costo por metro será de $133 dólares por metro. La gente que sabe de proyectos está de acuerdo en que la “Carga Inmobiliaria” de un proyecto urbanístico exitoso debe ser menos de 8%. Esto implica que habría que invertir mínimo $2,300 millones de dólares en construcciones. Eso es más dinero que lo que hay invertido en CapCana y Bábaro juntos.

Ni ahora, ni nunca jamás el total de lo que hay invertido en el Malecón actual va a llegar a ese monto. Esa isla multiplicaría el valor inmobiliario del Malecón varias veces. Si en la isla el costo del metro cuadrado es $133 dólares, se venderá por lo menos en $400 dólares. Esto significa que automáticamente la tierra del Malecón valdría lo mismo o más. Si lo duda averigüe lo que ha pasado en South Beach, Brickell Ave y el downtown de Miami en general después del desarrollo de las islas entre la carretera US1 y Miami Beach. Cualquier apartamento de dos habitaciones en una torre en Brickell vale $600 mil dólares. Si donde está el Restaurante Vesuvio construyen una torre de 30 pisos van a venderlo por lo menos en $50 millones de dólares y se quedan con un super-restaurante en el primer piso.

Hace unos siete años un cliente mío construyó en Miami un edificio en Brickell Ave. en un solar de 39,700 metros con 751 apartamentos y un área comercial. Los apartamentos se vendieron desde $250 mil dólares los de una habitación hasta $1.6 millones los penthouse, en total facturó $606.2 millones. En este momento existen apartamentos de tres habitaciones en venta en el malecón de Santo Domingo en $300 mil dólares y no encuentran cliente.

En 1.5 millones de metros de isla se construyen sin aprietes más de 15,000 apartamentos de cinco estrellas. Estos apartamentos demandan 2.0 a 2.5 personas por unidad en labores que van desde limpieza hasta mantenimiento, seguridad y gerencia. Esto significa no menos de 30,000 personas empleadas directas. Estos apartamentos traerían no menos de 20,000 personas de altos ingresos que gastan como mínimo $100 dólares por día, lo que le dejaría a la ciudad $2 millones de dólares diarios y deberían producir por lo menos otros 30 mil empleos indirectos.

No conozco el proyecto de la isla ni sus promotores, por lo tanto no lo estoy defendiendo. Sólo estoy teorizando sobre lo que si sé, desarrollo de proyectos y las necesidades de 700 mil desempleados que existen en el país.

No me importa quien esté a favor o en contra, si existe la más remota posibilidad de que se gasten en mano de obra y servicios locales sobre $500 millones de dólares durante la construcción, se le de empleos directos e indirectos a 50,000 dominicanos y se agregue a la economía de la ciudad $2 millones de dólares diarios en restaurantes, lavaderos de carros, sastres, salones de belleza, etc. vamos arriba con la isla.

La isla es una apuesta que deben hacer los inversionistas, no el estado dominicano. Si ellos están de acuerdo en hacer su inversión sin garantía soberana ni contingentes a cargo del estado y tomar las medidas necesarias para paliar cualquier riesgo ambiental, pueden contar conmigo, y a la larga con miles de dominicanos pobres que se beneficiarán de esta inversión.

El autor es consultor de negocios

Publicado en el Periódico Hoy el 22 de agosto, 2006